Le mandat

Selon l'article 1984 du code civil luxembourgeois, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Cette définition peut être ambigüe et nécessite donc une explication plus précise. Le contrat de mandat « ad litem », comme évoqué dans l’article 1984 du code civil luxembourgeois, entraine une obligation de faire du mandataire, ce qui consiste à effectuer des actes juridiques au nom du mandant.

En règle générale, sauf exception, l’agent immobilier assume les fonctions d’un entrepreneur ou d’un intermédiaire en effectuant des actes matériels comme la commercialisation d’un bien immobilier, la consultation du mandant et la prise de contact avec des acquéreurs potentiels.

Il en résulte que le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès. (art. 1988 code civil luxembourgeois)

Mandat de vente

Le mandat de vente en matière de vente immobilière peut par définition être décrit comme un document contractuel signé entre le vendeur (le mandant) d’un bien immobilier et un agent immobilier (le mandataire). Le mandat de vente est le point de départ indispensable dans la vente d’un bien immobilier. Ce document permet à l’agent immobilier de pouvoir commencer la commercialisation de l’objet concerné.

Par ailleurs, grâce à l’obtention d’un mandat de vente, l’agent immobilier pourra effectuer les recherches pour trouver un acquéreur potentiel, organiser des visites dudit bien et, dans la marge autorisée préalablement par le mandant, répondre aux montants offerts et mener les négociations.

Différents types de mandats

Il existe plusieurs types de mandats de vente. La présente énumération contient les formes les plus courantes, à savoir, "L' exclusif", "Le co-exclusif", "Le semi exclusif" ou "Le simple".

 

1.       Le mandat simple : c’est un mandat qui permet au propriétaire de confier la mise en vente de son bien à plusieurs agents immobiliers. Ce type de mandat permet aussi au vendeur de vendre le bien immobilier par lui-même, tout en étant dépourvu de payer une commission à une des agences cocontractantes.

Cependant, le bien peut se retrouver en vente à différents prix selon les commissions exigées et les approches des estimations divergentes des différentes agences immobilières. Dans la grande majorité des cas, des prix différents, ainsi qu’une « surreprésentation » par plusieurs agences ont une influence négative sur le « Taux d’absorption ». (le "Taux d'absorption" est un indicateur qui reflète le temps moyen écouler pour la réalisation de la vente)

 

2.       Le mandat semi-exclusif : c’est un mandat de vente, dans le même registre qu’un mandat exclusif, qui va confier la mise en vente d’un bien immobilier à une agence immobilière unique. Cependant, à la différence de l’exclusivité, le propriétaire garde la possibilité d’effectuer la transaction de sa propriété, sans agence et sans obligation de payer une commission.

En résumant, si la vente a été réalisée par :

-          L’agence : une commission est due.

-          Le propriétaire : la commission est supprimée.

Pourtant, selon l’accord passé avec le professionnel mandataire, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clauses respectives, il ne doit y avoir aucune réclamation pour une indemnité ou une allocation de frais de l’agence.

 

3.       Le mandat exclusif : c’est un mandat de vente qui attribue la vente d’un bien immobilier à une seule et unique agence immobilière. Le propriétaire pourra vendre son bien par lui-même mais devra alors payer un montant égal à la commission de l'agence. Le mandat exclusif comporte l'avantage de n'avoir qu'un seul interlocuteur sur la vente du bien, à un seul prix. Le bien devient alors un bien rare qui sera en général mieux mis en valeur par le professionnel.

 

4.       Le mandat co-exclusif : c’est un mandat de vente qui va confier la mise en vente d’un bien immobilier à un nombre limité et connu d’agents immobiliers. Ce type de mandat engage les propriétaires à vendre par l’une des agences de la co-exclusivité ou à les dédommager pour un montant équivalent à la commission.